Les vices cachés se présentent comme de vrai cauchemar pour les acheteurs d’un bien immobilier ancien. Il faut au préalable connaitre quels sont les défauts considérés comme vices cachés, mais surtout connaitre les recours possibles pour les acheteurs.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
6Tous les défauts d’une maison ne sont pas des vices cachés. On entend par vice caché une malfaçon qui rend un logement impropre pour l’usage d’habitation. Ces défauts sont appelés « vices cachés » dès lors qu’on considère que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien s’ils étaient portés à sa connaissance. Pour qu’il y ait vice caché, le défaut doit être grave et antérieure à la vente.
Contrairement aux idées reçues, un vice caché n’est pas forcément un vice dissimulé volontairement par le vendeur. Il s’agit d’un défaut qui n’aurait pas été découvert sans une inspection du logement. Une malfaçon peut alors être un vice caché même si le vendeur n’en avait pas connaissance.
Voici une liste non exhaustive des vices cachés dans un logement :
-L’absence d’eau courante
-Le défaut d’homogénéité du carrelage
-La présence de termites, qui a provoqué des dégâts antérieurs à la transaction
-Le caractère inondable du logement
-Une dalle de béton fissurée
-Les fondations défectueuses
Pour avoir plus d’informations, il est nécessaire de s’adresser à un professionnel, physique ou morale, comme myblogimmobilier.net. Force est de mentionner que si le défaut est mentionné dans l’acte de vente, il n’est pas considéré comme vice-caché.
Quels sont les délais de recours ?
Lors de la présence d’un vice caché avéré dans le logement ancien, l’acheteur du bien dispose de 2 ans pour intenter une action en garantie. Ce délai est valable pour tous les contrats de vente conclus après le 19 février 2005. Ce délai commence à courir à la découverte du vice caché, et non à l’entrée dans les lieux. La découverte du vice doit être constatée par un rapport d’expertise, à la charge de l’acheteur.
L’affaire relève de la compétence du tribunal de grande instance. Pour les procédures, l’acheteur doit avoir recours aux services d’un avocat. Il faut toutefois mentionner que l’acheteur dispose de 30 ans après l’achat du bien pour agir.
Ce délai protège ainsi l’acheteur, même s’il découvre le vice caché, longtemps après son emménagement. Toutefois, force est de constater qu’il lui sera plus difficile de rassembler les preuves pour démontrer le vice, étant donné que les preuves ont tendance à disparaitre avec le temps.
Cas pratique : un notaire, un vendeur et un agent immobilier condamnés
Une affaire pour un vice caché a été récemment portée auprès de la Cour de cassation. Un particulier a vendu à des époux une maison d’une valeur de 98 000 euros. Suite aux expertises, les acquéreurs ont observé des « malfaçons » qui pourraient constituer des vices cachés.
Ils se sont alors retournés contre le vendeur de mauvaise foi, l’agent immobilier et le notaire. Pour sanction, le vendeur a été condamné au remboursement d’une partie de prix de vente, au paiement des frais liés aux travaux de démolition et de reconstruction de la maison. Quant au notaire et à l’agent immobilier, ils ont dû s’acquitter de 10% du dédommagement chacun.
Dans cette affaire en effet, la mauvaise foi du vendeur a été démontrée. Malheureusement pour lui, il a été déterminé que le préjudice ne pouvait être réparé que par le recours à la démolition et à la reconstruction du bien.
Les experts ont démontré qu’il s’agit de l’unique alternative pour mettre fin aux vices constatés. Les acquéreurs ont alors obtenu une somme de près de 130 000 euros, qui inclue le coût de la démolition et de la reconstruction, ainsi que la garantie du notaire et de l’agent immobilier.
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